Uma de minhas mais trabalhosas e desafiantes atividades no escritório é aconselhar e auxiliar clientes estrangeiros na aquisição de imóveis rurais na Faixa de Fronteira – aquela faixa de 150 Km ao longo das fronteiras terrestres do Brasil. Antes de adquirir um imóvel na Faixa de Fronteira, o estrangeiro deve obter autorizações do Incra, do Conselho de Defesa Nacional e, em alguns casos, até do Congresso Nacional.

Os procedimentos para obter essas autorizações exigem um número significativo de documentos. Por exemplo, o estrangeiro precisa demonstrar que, com a aquisição dos imóveis, não se excederá o “limite de estrangeirização” do município onde se situam. A regra é que estrangeiros não podem ser donos de mais de 25% da área de um município; além disso, estrangeiros de mesma nacionalidade não podem ser donos de mais de 10% da área total do município.

Parece complicado, mas a mesma lei que criou essa regra passou a exigir dos Registros de Imóveis um “livro auxiliar” para registrar todas as aquisições de imóveis rurais por estrangeiros. Assim, o Registro tem condições de emitir certidão que indique a área rural total pertencente a estrangeiros naquele município e a discriminação dessa área por grupos de nacionalidade. Mais que isso, a requerimento de qualquer interessado, o Registro deve emitir essa certidão. É sua obrigação.

Em tese, tudo lógico, perfeito, funcional. Na prática… (Se todas as leis fossem cumpridas no Brasil, viveríamos num país muito melhor, sem necessidade de tantos advogados. Ou seja, num país melhor ainda.)

Na prática, há Registros de Imóveis que não mantêm atualizados os seus “livros auxiliares”, deixando de registrar neles as vendas de imóveis rurais a estrangeiros. Assim, as certidões que emitem com base nesses livros não corresondem à realidade.

Além disso, há o problema deixado pela onda de emancipações. Fica mais fácil explicar com um exemplo. Imagine o município hipotético de Budapeste, que em 1990 dividiu-se nos municípios de Buda e Peste. Apesar da divisão, subsistiu apenas um Registro de Imóveis em Buda, com abrangência sobre Buda e Peste. O Registro não atualizou seus livros (inclusive o “livro auxiliar”) após a divisão e não tem condições de informar quais áreas pertencentes a estrangeiros estão localizadas em Buda e quais estão localizadas em Peste. Tem o dever legal de informar, mas não informa. Para isso, o registrador deveria dar-se o trabalho de localizar quais áreas estão em Buda e quais estão em Peste.

Por um lado, as certidões emitidas por esses Registros de Imóveis quanto ao nível de estrangeirização do município são sabidamente incorretas. Por outro, as certidões têm fé pública – ou seja, o conteúdo delas presume-se verdadeiro.

Voltando aos procedimentos que conduzimos para os clientes, solicitamos em nome deles as certidões necessárias aos Registros. Sabemos que as certidões emitidas não correspondem à realidade. Os clientes também. Os registradores também. O Incra também – e reclamou. Solicitou que obtivéssemos certidões corretas.

Como solicitar aos Registros, “por favor, cumpram seu dever legal e emitam certidões que estejam atualizadas e cujo conteúdo corresponda à realidade”? Não sei, mas foi o que fizemos – polidamente solicitamos novamente aos Registros que fizessem de novo o que já tinham feito.

A resposta que esperamos é que os Registros atualizem seus “livros auxiliares” e emitam certidões corretas e atualizadas. Isso resolveria todos os nossos problemas – meus, do escritório, do cliente, do Incra. E todos se regozijariam.

Mas outra resposta plausível seria: “as certidões que emitimos estão atualizadas e correspondem à realidade”; ou seja, um carimbo de autenticidade em algo sabidamente falso. E o que fazer nesse caso?

Poderíamos argumentar ao Incra que, mesmo após nossa insistência, os Registros insistem no erro – mas isso não resolveria o problema, porque continuaríamos sem as certidões necessárias. Poderíamos reclamar à Corregedoria-Geral de Justiça gaúcha, para que compelisse o Registro a cumprir seu dever legal – e assim começaríamos uma bela inimizade com os registradores, de cujos serviços tanto necessitamos.

Nesse caso, reclamar é o correto e, ao mesmo tempo, um tiro no pé.

Saiu em uma edição do Diário Oficial da União uma publicação relevante quanto a um cliente do escritório. Tendo de apresentar a página dessa publicação à Junta Comercial gaúcha, fizemos o que normalmente se faz: imprimimos a página a partir do site da Imprensa Nacional. Cada página do Diário Oficial assim obtida vem com um código único, que permite a verificação da autenticidade.

Essa assinatura digital existe por força de lei (na verdade, da Medida Provisória, número 2.200-2 de 24/08/2001) e é amplamente usada e aceita. A Imprensa Nacional adverte: as publicações oficiais desde 1990 estão disponíveis no site, com certificação digital.

Porém, para nossa surpresa, a Junta Comercial inflexivelmente recusou o documento e exigiu original ou cópia autenticada do Diário Oficial impresso. “Queremos uma folha de papel jornal.” Solicitamos uma cópia autenticada da página relevante à Imprensa Nacional em Brasília: para nossa ainda maior surpresa (preconceito?!), foi fácil, ágil e barato.

Porém, para nossa enorme suspresa, a Imprensa Nacional nos enviou a mesma página que tínhamos imprimido originalmente a partir do site, mas com um simplório carimbo da Imprensa Nacional (“confere com o original”, ou algo assim) e a rubrica de um servidor público, sem reconhecimento de firma.

Esse carimbo e essa rubrica sem reconhecimento de firma pouco acrescentaram à autenticidade ou mesmo à aparência de autenticidade da (já suficientemente autêntica) página com autenticação digital. Mas era o tudo o que a Imprensa Nacional tinha a oferecer. “Não enviamos folha em papel jornal.” E foi o que apresentamos à Junta Comercial.

Porém, para nossa estapafurdiamente gigante surpresa (e com um tantinho de alegria pelo nosso cliente), a Junta Comercial aceitou aquilo que era uma folha impressa do site mais carimbo e rubrica.

Nessa história, talvez o mais irritante seja a recusa inicial da Junta em reconhecer autenticidade a um documento de autenticidade óbvia, legalmente exigível e amplamente aceita. Ou talvez seja o reconhecimento final, pela Junta, da autenticidade do segundo documento apresentado, pretensamente mais autêntico que o primeiro, mas, na verdade, igualmente autêntico. Ou talvez seja, simplesmente, a inconsistência e a arbitrariedade da Junta.

De qualquer forma, problema resolvido. Mas neste caso, desta vez. Sem termos manifestado nossa insatisfação com a recusa inicial indevida, não temos como garantir que a Junta se abstenha de repetir essa recusa indevida futuramente. Sem termos reclamado, só nos resta torcer que o absurdo não se repita.